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      律師案例

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      “一房二賣”哪份合同有效?法院會判定哪份合同繼續履行

      來源: 作者: 發布時間:2018-11-04 14:25:47 瀏覽人數:

      【摘要】

      現在房價居高不下,持續攀升,不少房屋出賣人鋌而走險,不惜惡意違約,將已經出賣的房屋再次高價出售給第三方。這種情況下,簽訂的房屋買賣合同的效力如何?法院會支持哪份合同的繼續履行?

      【案情簡介】

      2016年12月底,顧某通過居間公司與王某夫婦簽訂《房屋買賣合同》,約定王某夫婦將名下一套房屋賣給顧某,房價為780萬元。合同簽訂后,顧某按合同約定按期支付了定金、首付款,剩余購房款根據合同約定由顧某申請商業貸款支付。

      但顧某發現在與王某夫婦簽訂房屋買賣合同之前,王某夫婦已經與許某簽訂了

      房屋買賣合同,將上述房屋以720萬元的價格出售給了許某。案外人許某已對房屋進行了裝修,顧某與王某夫婦之間的《房屋買賣合同》客觀上已無法履行,

      顧某起訴至法院要求解除房屋買賣合同,并主張王某夫婦雙倍返還定金,返還已支付購房款并按銀行同期貸款利息支付利息,賠償房屋差額損失費用。

      【代理過程】

      天津離婚律師認為,王某夫婦先后將同一套房屋出售給顧某、許某,并分別簽訂房屋買賣合同。在與許某的交易過程中,已將房屋已過戶至許某名下,許某也將房屋進行了裝修,而顧某已經無法取得房屋所有權,其過錯在王某夫婦。根據合同法的規定,顧某可以主張解除合同,也有權主張王某夫婦雙倍返還定金,返還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息,以兩次出手房屋的差價作為賠償。

      【律師點評】

      很多人會問“一房二賣”簽訂的兩個房屋買賣合同都有效嗎?法院會支持哪份合同的繼續履行?

      根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十五條規定,合同不具有合同法第五十二條規定的無效情形的,買受人可以就不能按照合同約定取得標的物所有權,請求追究出賣人違約責任的。

      司法實踐中,出賣人就同意房屋分別簽訂多份買賣合同的情況下,在合同均有效的前提下,買受人均要求繼續履行合同的,原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人:

      (1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;根據物權法的規定,即在房屋買賣合同合法有效前提下只有經過登記所有權才發生法律效力。

      (2)均未辦理房屋所有權轉移登記,已經實際合法占有房屋的;

      (3)均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。

      最后,天津離婚律師提醒您,購房過程中,僅僅以購房合同和支付房款的證據,無法對抗善意第三人。簽訂購房合同后,一定要盡快辦理房產過戶手續或預告登記手續,避免發生不必要麻煩。

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